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住宅ローンを利用する際の注意点と比較するポイント

一戸建てやマンションを購入する際、ほぼ100%の人が通る道。それが住宅ローンです。

今では住宅ローンにもさまざまなタイプのローンがあり、一口に住宅ローンと言っても、どうやって選ぶべきか、迷うポイントが多くあります。

今回は、これから家やマンションを購入しよう!という方を対象に、実際に住宅ローンを組んだ経験のある筆者が、住宅ローンを利用する際の注意点や比較すべきポイントについて、説明していきます。

目次
  • 金利の種類
  • 返済方法の種類
  • 住宅ローンの借入に必要な諸費用
  • どこの金融機関がオススメか

金利の種類

住宅ローンを借りる際、もっとも重要なのは「金利」です。もちろん他の判断要素もありますが、基本的には、自分がどのような金利タイプで住宅ローンを組みたいか、それによって、おおよそ住宅ローンの借り方は決まってきます。

変動金利

変動金利とは、毎月、各金融機関が決めた金利に従って、月々の支払額が決まってくるタイプの金利です。毎月、金融機関は、世の中の様々な指標を参考に、今月の変動金利はいくら。と金利を決定します。

住宅ローンを借り入れた人は、その決定に従い、毎月の返済をしていくことになります。

メリットは、昨今、よく耳にする「超低金利時代」において、本当に超低水準まで金利が下がっていることです。例えば2015年6月現在、最も安い変動金利は、イオン銀行の0.57%です。

これは、仮に3000万円を35年ローンで借り入れたとしても、総返済額は、約3310万円にしかならないことを意味します。(元利均等返済の場合)

バブル期には、「住宅ローンは借りた額の2倍を返済しなければならない。」などと言われていましたが、今や、まるで遠い世界の話になってしまっています。

しかしこれにはもちろんデメリット、罠があります。

デメリットは、もし今後、日本が好景気を迎えて金利が上昇してきた場合、返済しなければならない額もそれに従い増えていくことです。

例えば、変動金利がピークだった平成3年頃には、変動金利は約8.5%でした。

これは、毎月の支払い額に換算すると、

金利0.57%:78,807円
金利8.5%:224,058円

になります。毎月78,807円だと思って組んだローンが、気付いたら毎月224,058円の支払を要求されてしまうことになります。

もし万が一、変動金利でローンを借りて、仮にバブル期水準まで金利が上昇してしまった場合には、ローンの返済が難しくなってくる方が多く出てくることになるでしょう。

※実際には金融機関ごとに特定期間内における上昇金利の上限が設定されていることが多く、また、金利自体も1年などの短期間に8%も急上昇することは現実的にはありえませんので、過度にご心配は不要です。

※変動金利は、実際には毎月返済額が変わるのではなく、半年ごとなど一定期間ごとに利率改正が実施される金融機関が多いです。

全期間固定金利

「フラット35」という言葉を耳にしたことはありませんでしょうか?この「フラット35」が代表的な固定金利のサービスです。

固定金利とは、フラット35の言葉が示す通り、世の中の景気や金融機関の金利がどう変化ても、お金を返し終わるまで、ずっと借りたときの金利でお金を借り続けることができるタイプの金利です。(フラット35の場合は、35年間、ずっと金利が同じ。)

メリットは、何と言っても、お金を返し終わるまで、返済額が間違いなく毎月一緒であることです。仮に10年後、日本にバブルが再来しても心配はご無用。昨今の低金利時代の水準に沿った金利のままでお金を借り続けられます。この心理的余裕は、なかなかお金に代え難いものがあります。

デメリットは、昨今の金利水準においては、変動金利などに比べて比較的高い金利水準が設定されていることです。

2015年6月現在、フラット35の金利は1.3〜2.0%です。一方で、最も安い変動金利はイオン銀行の0.57%です。

これは仮に3000万円を35年で借りた場合、毎月の支払額は、

金利1.3%:88,945円
金利0.57%:78,807円

となります。

この月々の支払額の差は、今後、金利水準が上がっても返済額が増えない、保険料のようなものと思って頂くと良いでしょう。

当初固定金利

この、変動金利と全期間固定金利の折衷案のようなサービスが、当初固定金利です。

当初固定金利とは、その言葉通り「最初のX年間は固定金利ですよ。X年後になったらまた固定金利で借りるか変動金利で借りるか判断してくださいね。」というタイプの金利です。

もちろんX年後には、その時代の金利水準でまた返済を続けることになります。

『X年後』が何年後かは、金融機関によってもいろいろな設定があり、2年〜30年くらいで幅広い展開がされています。

また一般的に、固定期間が短いほど、当初金利は安くなります。

このような仕組みですので、名前は固定金利ですが、どちらかというと変動金利に近い認識を持っておいた方が良いでしょう。

メリットは、始めのX年間は、毎月の返済額が同じであることです。少なくとも始めのX年間は金利上昇を気にせずに返済を進めることができます。

デメリットは、X年後に結局は金利見直しが入ってしまうことです。X年後に、結局、金利水準が上がってしまっていると、高い金利での返済が必要になってきます。

当初固定金利の利用が適している人としては、

  • 35年ローンで組むが、繰り上げ返済して10年で全部返済するつもりだ。(当初10年固定金利で借りれば、35年固定金利で借りるよりも低い金利で借りることができる。)
  • 将来的に所得が増えることはほぼ確定しているが、今は所得が少ないので当面の月々の支払額は絶対に固定したい。

というような方に限定されてくると思います。

最近では金利を少しでも安く見せるために「当初2年固定金利:0.55%!」などと非常に低い金利を大々的に謳っている金融機関も多いですが、35年のスパンで見ると総支払額は多くなるので、よく気を付けてください。

返済方法の種類

続いて、返済方法の種類についてです。大きく分けて2つあります。

「元金均等返済」と「元利均等返済」です。

何か難しそうな言葉ですね。この2つ、名前は似ていますが、返済方法は大きく異なります。この2つ返済方法の説明と、それぞれの特徴について説明していきます。

元金均等返済

元金均等返済とは、借りたお金(元金)を35年(420ヶ月)に分割して毎月返済していく返済方法です。

実際の返済額は、この420ヶ月分割した元金に、毎月の利子が上乗せされた額になります。

例えば、3000万円、金利3%、35年ローンを「元金均等返済」で借り入れたとします。

元金分の支払は、3000万円÷420ヶ月=71,429円です。しかしこれに利子が乗ってくるため、実際の1か月目の支払い額は、146,428円になります。すごく多い印象を受けますね。

しかし、返済が進めば進むほど、利子負担分は減っていきますので、最後の420ヶ月目の返済額は、元金のみの71,429円になるのです。

このような返済方法を、元金均等返済と言います。

メリットは、元金を毎月確実に支払うので、後ほど説明する元利均等返済に比べ、総支払額が少なくなることです。

デメリットは、ご覧頂いた通り、初期の返済額がかなり大きい数字になってしまうことです。しかし、この初期支払額に耐えられる方であれば、総支払額は元金均等返済の方が少なくなるので、こちらをおすすめします。

元利均等返済

続いて、元利均等返済です。こちらは、毎月の返済額である元金と利息の合計を、返済終了まで毎月均等とする支払方法になります。

例えば、同じく3000万円、金利3%、35年ローンを「元利均等返済」で借り入れたとします。具体的な計算方法は非常に複雑なので、ここでは割愛しますが、月々の支払額は115,455円になります。35年間、毎月この支払額です。

メリットは、毎月の支払額を一定に抑えられることです。元金均等返済のように、初期に無理をすることなく返済を進めることができます。

デメリットは、その仕組み上、最終的な総支払額が、元金均等返済に比べ多くなってしまうことです。

参考までに、3000万円、金利3%、35年ローンの場合の総支払額は、

元金均等返済:45,787,419円
元利均等返済:48,490,768円

です。300万円近い差があります。かなり大きな差ですね。

ですので、出来ることならば、元金均等返済で返済したいところですが、現実的には、多くの人は初期の支払額に耐えることが難しく、元利均等返済で借入をしているようです。

返済年数

続いて返済年数についてです。先ほどから、当たり前のように「35年ローン」と35年を基本にお話しておりますが、実際にも、基本は「35年ローン」と考えておいて頂いて構いません。

住宅ローンの返済期間は、多くの金融機関で、最長35年に設定しています。もちろん1年刻みで短く設定することは可能ですが、多くの人は35年ローンで借入を行います。これは特に決まりがあるわけではないですが、返済期間が長いほど月々の支払額は減るため、35年ローンを組む人が多いようです。

但し、多くの金融機関では、完済時の上限年齢を75〜80歳に設定しています。これに抵触する場合は借入期間を短くする必要があります。

なお、仕組みとしては完済時の年齢を75〜80歳に設定できますが、現実的に80歳まで一定の収入が見込める方は少ないと思います。そのあたりは、現実的に自分が返済できるのか?を十分に踏まえた上で借入を行いましょう。

住宅ローンの借入に必要な諸費用

最後に、住宅ローンの借入に必要な諸費用について説明していきます。

ここで説明する項目も、住宅ローンをどこの金融機関で組むかの判断基準になりますので、よく確認してください。

団体信用生命保険

団体信用生命保険(通称「団信」)とは、住宅ローンを借り入れている本人に万が一のこと(死亡・高度障害)があったら、本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残高を支払ってくれる。という保険です。

一家の大黒柱に万が一のことがあって、更に住宅ローンまで残ってしまっては、残された家族は途方に暮れてしまいますよね。それを回避するための大事な保険です。

多くの民間金融機関では、この団信への加入が必須条件となっています。但し、保険料は金融機関負担の場合と、別途支払いが必要な場合があります。これは金融機関によって異なりますので、よく確かめてください。

X疾病保障特約

団信に加え、更に3疾病保障特約や8疾病保障特約のオプションがある場合もあります。

団信の適用は死亡や高度障害の場合に限られますが、3疾病保障特約は癌や脳卒中、心筋梗塞により就業が不能になった時点で、住宅ローン残高を支払ってくれる。というものです。但し、癌になったからといって、いきなり住宅ローン残高を全て支払ってくれるというわけではありません。

まずは就業不能期間中の月々の支払い分を負担してもらえ、一定期間(12か月など)就業不能期間が継続した段階で、住宅ローン残高を全て支払ってもらえます。(癌で1か月だけ入院後、完治し、社会復帰される方も多いためです。)

また、8疾病保障特約になると、対象範囲が高血圧や糖尿病などにまで広がります。

この特約は、通常、金利に0.2〜0.3%の金利上乗せすることで加入できる。というのが一般的です。但し、SBI住信ネット銀行のように、無料で特約を付与してくれる金融機関も出てきています。

保証料

保証料とは、住宅ローンを借り入れている本人が、失業などでローン返済できない状況になった場合に、あなたに代わって保証会社に金融機関へのローン返済をしてもらうための費用です。一種の連帯責任のようなものですね。なお、この保証料の仕組みがあるため、住宅ローンを借り入れるときには連帯保証人は不要です。

但し勘違いしてはいけないのが、保証会社が代わりに金融機関に返済してくれた場合は、ローンが減っているわけではないので注意が必要です。あくまでローンの借入先が、金融機関から保証会社に移っただけ。借入額は全く減っていません。

ですので、借りる側からすると、何のための保証料だよ!という気がしますが、金融機関側からすると、貸したお金を確実に回収するための保証料。なのです。

これは借りる側からすると少し理不尽な気もしますが、致し方ないところがあります。

なお、金融機関によっては「保証料ゼロ!」と謳っている金融機関もあります。しかし代わりに、高額な「融資事務手数料」を取っている場合が多いので、ここも注意してください。

また、新生銀行では、保証料ゼロ円。事務手数料も格安ですが、その分、他のネット銀行に比べて金利がやや高いので、そこで吸収しているのでしょう。

印紙代、抵当権設定登記費用、火災/地震保険料

この3項目は、どの金融機関で借り入れたかに直接依存するわけではありませんが、少しだけ説明しておきます。

印紙代

住宅ローンを借り入れるときに「金銭消費貸借契約書」を締結するのですが、印紙代とは、この契約書締結に必要な印紙税のことです。印紙代は法律で定まっていますので、金融機関で差が出ることはありません。

抵当権設定登記費用

住宅ローンを組む場合、必ず、抵当権設定登記が必要になります。これに掛かる費用の内訳は、登記に掛かる実費用と、司法書士の手数料に分かれます。

もし、あなた自身が司法書士としてのスキルをお持ちである。もしくは友達に司法書士の方がいらっしゃるなどの場合には、手数料部分の費用を削減できる可能性があります。 但し、金融機関によっては、指定の司法書士での手続きが必須の場合もありますので、気を付けてください。

火災/地震保険料

住宅購入時の費用として、意外と見落としがちで、意外とお高いのが、火災/地震保険料です。補償内容によりますが、50万円100万円単位の保険料が必要です。

火災/地震保険料は、もちろん独自に保険会社を探して契約しても構いませんが、住宅ローンを借り入れた金融機関から提携保険会社の紹介を受けることが多いです。そして提携保険会社での保険料が、結局、一番安いことが多いです。

もちろん加入は任意ですが、特に火災保険は、いざ火災になれば、人様に迷惑を掛ける可能性が高いので倫理観的に入っておくべき保険でしょう。

どこの金融機関がオススメか

このように、今は住宅ローンにもさまざまな商品が登場してきています。

  • 金利は安いが、事務手数料や保証料が高い。
  • 金利は高いが、各種手数料が格安。
  • 金利はそこそこだが、いろんなオプションがついている。

いろいろなパターンがあるため、一概に「この金融機関のこの商品が良い!」と言い切るのは難しいのが実情です。

その中で、純粋に総支払額でみた場合には、イオン銀行が最もオススメでしょう。(変動金利の場合)

なぜなら、2015年6月現在、変動金利での各種手数料も踏まえた総支払額で見ると、イオン銀行が最も少なくなるからです。また、オプションもかなり豊富についてきます。

但し1点だけ、イオン銀行の場合、借入に必要な特殊条件が設定されています。

(※イオン銀行HP抜粋)

住宅ローンご契約までにイオンカードセレクトのお申込みとイオン銀行ダイレクトをご登録していただいた方。さらに次のいずれかのお取引またはお申込みが確認できる方。

  1. 当行口座を給与振込口座に指定
  2. 公共料金の口座振替契約
  3. WAONオートチャージの設定
  4. カードローンBIGのお申込み

この点さえ気にならないのであれば、変動金利で借り入れる場合、『イオン銀行』が最もオススメと言えるでしょう。

ぜひ皆さんも、いろいろな金融機関の情報を集めて、自分に最適な金融機関を探してみてください。

住宅ローン利用者の体験談

住宅ローン一覧

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