30歳にして住宅ローンデビュー【体験談】


2013年、6月。私は一大決心をしました。

「そうだ…家を買おう!」

まるで京都に行こうみたいなノリですが、至って真剣です。

決心した時の私は30歳。20歳で結婚して以来、ずっと賃貸物件に居住していました。

 

【筆者の情報】

  • 名前:A
  • 性別:男性
  • 職業:技術員(某大手企業、勤続10年)
  • 借金:0円(クレジットカードは除く)
  • 既婚、子供二人(幼稚園年長、小学1年)

なぜいきなり持ち家に?

持家自体は昔から憧れていたというか、いつかは持家をしなくては…と思っていました。

なぜかと言うと、一番の理由は会社からの賃貸補助打ち切りが迫っていたからです。

私の会社は、支給開始から10年間家賃の75%補助がでるシステムがあり、これを使っていました。

しかし、その期限があと数年と迫ってきていたのもありまして、少し焦っていました。

正直、若くして子持ちになったのもあって、いかに大手企業といえどそんなに生活は豊かなものではなかったです。かろうじて親の援助等がなく暮らしていけるだけの稼ぎでした。なので、正直貯金という貯金はありませんでした。

そして、私が決心したのは理由のもう一つとしては消費税の増税もありました。

ご存知の通り、2014年4月から消費税が5%から8%に一気に増えました。

3%変わると、購入する住宅の値段にもよりますが軽く100万は変わります。

私が購入を決意した6月にはそんなに周りは切羽詰まった感じではなかったですが、ここでの決心が最終的にはよかったと感じました。

結論から言いますと、私は当年中に契約まで行い、消費税5%の状態で完成させることができました。

どこに住もうか?

最初、持ち家を考えた時は建売、中古住宅、若しくはマンションを考えていました。

とは言え、私が住んでいた場所は駅近くで全体的に値段が高く、なかなかよい物件は見つかりませんでした。

当初私は、場所を変えて広い場所で広い家にしようと思っていました。丁度会社の同僚が家を新築したばかりで、参考に見せてもらいましたが、郊外でしたが広く、とても魅力的に私は感じました。

しかし、そこに反対をしたのは妻と子供です。やはり、子供にとって転校というのはかなり抵抗があるらしく、妻にも猛反対されてしまいました。

結局、今の場所を移動するかどうかは保留のまま、私の家探しは始まりました。

ハウスメーカーさんとの出会い

とりあえず、私はまずインターネットの情報サイトから情報収集を始めました。

いくつか中古物件でいくつか目ぼしいものがあったため、詳しく話を聞こうといくつかの仲介業者にコンタクトを取りました。

何社かめぐってみるうちに、R社さんに出会うことができました。

いくつか廻ったところはだいたい建売かマンションを紹介してくれましたが、どこも予算がオーバー。あと、頭金0でというと「それはさすがに難しいですよ」と断られてしまいました。

そんな中、R社さんはまず、建売やマンションも紹介してくれましたが、注文住宅を提案してきました。

最初、私は建売やマンションですらきついのに、注文住宅なんてとんでもない…と思っていました。

しかし、R社さんの説明を聞くうちに注文住宅もありかも…と思い始めてきました。

なぜそう思えたのかといいますと、

  1. 建売はほとんどが建てられて売られているものなので、中身がどうかがわからず不安
  2. マンションは、自分固有の土地が持てず、何かあった時に何も残らない。
  3. マンションだと部屋の購入以外に毎月に積立等があり、割高感があった。
  4. 中古住宅も同じ理由で中身がわからないし、安く買えても結局リフォームとかしたら、かなり高くつく。

という説明をされ、確かに…とは感じました。

 

さて、注文住宅にしようと言ってはみるものの、お金の話が出てきます。

ここまで頭金0でというので断られ続けているので、正直今回も無理かなと思いました。

しかし、R社さんは「頭金0でも構いませんよ」とおっしゃってくれました。

私の年齢がまだ若いことと、大手企業勤務というところを評価してくださったらしいです。

初めて頭金0でもやってくれるということなので、詳細な話をR社さんと始めることとなりました。

予算はいくらぐらい?

本来資金が潤沢にあれば、住みたい土地から決めていくのでしょうけど、私の場合頭金もないので、先に予算がいくらぐらい確保できるか?というところから始めました。

私は年齢がまだ若い部類に入るので、35年ローンを前提で考えていきました。

それまで支払っていた賃貸料金が月約10万円。

会社からの補助がなくなることも踏まえつつ、月8万程度の返済+賞与時は10万といったざっくりな形で計算した結果、

(8×12)+(10×2)×35=4060万が35年で返却するお金といった概算を出しました。

実際は借りるお金には利息が発生するので、それを差し引いて考えると借入額は約3400位が妥当といった結論になりました。

但し、家を建てるには単純に土地+家を建てるお金だけでは成り立ちません。

土地の登記や仲介手数料、土地の状態によっては地盤改良も必要となってきます。それをすべて踏まえての3400万なので、実質土地にかけられる値段は1200万くらいが限度という結論に落ち着きました。

ここまで話が進んだところで既に8月くらいを迎えていました。

私としては下の子が小学校に入学する前までに新しい家で住みたいと思っていたので、かなり突貫な形で進めることとなってしまいました。

土地探しとフラット35の審査

本来なら、まずは欲しい土地を決めて予算を確定させてから審査等始めるのですが、私の場合時間がなかったのでいろいろなことを並行して作業してもらいました。

土地を探しつつ、まず銀行の審査を通す前にフラット35の審査を通しました。

なぜかと言いますと、フラット35は若干利息が高いですが、比較的審査が通り易く、第一の保険となるからです。

土地の方も、狭いながらも学区内&予算内の場所を発見でき、不動産屋さん(R社さんとは別管理の物件だったので)と契約をしました。

この時、必ずやっておくべきことは融資利用の特約による解除を必ずありにしてください(通常であればハウスメーカーさんや不動産屋さんがやってくれると思います)。

というのも、先ほどから話していますようにまだフラット35ですら通っていない状態です。もし、普通に契約をしてローンが全て通らなかった場合、土地の借金だけが残ることになります。

なので、通常であればローンが通らなかった場合は契約を白紙に戻せますよ、という特約があるはずです。これを必ず確認してから契約するようにしてください。

そして、そうこうしているうちに、フラット35は問題なく審査通過をしました。まぁ目立った借金等はなかったので、当然といえば当然です。

そして本番の銀行審査

ここからが本番の銀行審査です。

とはいえ、いきなり本審査というのは今はやらないらしく、事前相談という形をとるそうです。なぜなら、時間もかかりますし、こちらから出す資料も多くなるからだそうです。 銀行自体の選定はハウスメーカーさんにして頂きました。

私の場合、S銀行、Y銀行、R銀行の3件を選定して頂きました。

なぜこの3社かといいますと、ハウスメーカーさんと取引がありつつ、利息が低めであるという場所を選んで頂きました。

一応自分の方でも各銀行+いくつか自分で調べては見ましたが、この3銀行の選定は妥当だと考えました。この3銀行であれば、私が勤務している会社との提携もあり、利息が更に下がるといった利点もありました。

この時、提出した書類は以下の通りです。

  • 各金融機関へのローン申し込み用紙(事前相談表)
  • 個人情報の同意書
  • 住民票(同居家族全員記載、本籍は省略)
  • 契約者本人の印鑑証明
  • 住民税課税証明書(契約者本人の所得記載があるもの)
  • 源泉徴収票(原本)
  • 運転免許証のコピー
  • 健康保険証のコピー

そして、この3銀行に審査を申し込むのですが...

ここで幾つか問題が出て来ました。

まず1つは過去に1~2回ほど携帯の支払いを滞ったことがあったことです。

これについては、その時偶々銀行に入金し忘れており、督促が来た時点ですぐに支払いをしていました。ハウスメーカーさんの話だと、やはり返済忘れ、滞りはかなりまずいそうです。

2つ目はクレジットカードのショッピングリボ&キャッシングがそこそこの額になっていたことです。

支払い自体は毎月ちゃんと行なっていたのですが、額が60万近く残っていたことです。

そのうちキャッシング枠も10万位使っていたことです。

やはり、クレジットカード自体がローンなので、これがある状態だと審査NG若しくは貸出額を減額されてしまう可能性が高いそうです。

3つ目はクレジットカードの複数所持です。

私がメインで使っているカードは3種類くらいなのですが、所持していたカードは軽く10枚以上ありました。クレジットカードは持っているだけで、使用していなくても各カードの限度額の借金があるという風に見なされてしまうらしく、早急に整理する必要がありました。

4つ目はある意味一番の問題だったのですが、頭金0という問題もありました。やはり、多少なりとも頭金がある状態でやらないと、心証があまりよくないとのことでした。

...と、いくつかの問題を抱えた状態で事前相談に挑みました。

後から自分で調べたところによると、審査の大きなポイントとしては4つあり、

  1. 年収に対する返済比率
  2. 勤務先の安定性、及び勤続年数
  3. 現在・過去の信用情報
  4. 既存の借入の有無

だそうです。私の場合、この③と④に引っかかりそうな部分が多々あり、正直とても不安でした。

そして更に同時に、R社さんとの建築請負契約締結も行いました。

これが9月末の話です。審査結果は2週間以内に返答が来るとのことでした...。

審査結果は...?

事前相談を出してから1週間位して、ハウスメーカーさんの方から事前相談に対しての結果を教えて頂きました。

結果としては、条件付きOKが2件、NGが1件でした。

まずNGだったのはY銀行でした。詳細な理由は教えていただけませんでしたが、どうやら頭金が0といったところが大きかったようです。あと、支払忘れが悪印象だったと聞いています。

残りの2銀行は条件付きOKでした。まず両銀行からの統一条件としては、クレジットカードの整理が提示されました。

先に記述したように、使っていなくても借金として見なされてしまうので、使っていないカードは解約する等することとなりました。

2つ目の条件として既存借入れの精算がありました。これは、借入があると月の返済額がそちらにもあると見なされ、住宅ローンの月返済見積もり額を減らされ、最終的には希望する額の借入ができないという問題が発生します。

私の場合、これに関しては親から借りようと思いましたが…借りることはできず、どうしようかと思い悩んでいたら…R社さんが立て替えてくれました。本来はまずいそうですけど…そして、カードはなんとか一括返済して対応しました。

もう一つ、R銀行からは準備資金として100程度は用意することと提示されました。この時点で、R銀行も厳しいということで、必然的にS銀行と契約したほうがよいという結論になりました。

正式申し込み

そしてS銀行と正式に申し込む次第となりました。

この正式申し込み自体は提出する書類はほとんどなく(事前相談でほとんど提出しているので)、正式申し込み書類を書いただけだったと記憶しています。そして、ここからまた審査が入ります。

一度事前相談で簡単に審査は9割問題ないということでしたが、それでも不安は多少ありました。

結果からすると、問題なく本審査も通りました。これが10月半ばになります。

土地の金消契約

融資が確定したので、まず土地の金消契約を行いました。

私の場合、合計2回の金消契約、3回の支払いを行いました。

金消契約自体は1回目は土地、2回目は建物他諸手数料に関してです。

1回目の金消契約は、銀行に出向いて行いました。

その時に持参したものは以下の通りです。

  • 実印
  • 預金通帳と通帳印
  • 収入印紙
  • 印鑑証明と住民票
  • 本人確認書類
  • 不動産売買契約書
  • 建築工事請負契約書

この時に土地の決済は行われず、土地の決済は日を改めて行いました(土地の方の引き渡し準備が整っていなかったので)。

この時10月末でした。

土地の決済

そして1月ほど経ち(この間、家の間取り等の大まかな計画はR社さんと進めてきました)、12月初旬。土地の決済が行われました。

これは、銀行のほうに私、土地の売主、R社担当者さん、銀行担当者さんが一堂に会して行われました。

この時、同時に所有権の移転、抵当権の設定登記等をするため、司法書士の方もいらっしゃいました。

そして家の完成まで

ここまで行けばあとは家の完成を待つばかりです。もちろん家の打合せ等はたくさん入り、ほぼ毎週R社さんの方や、各メーカーの展示場を見に行ったりしていました。

決済自体は、R社さんの都合上2回に分けて行われました。

1月上旬に中間金として、建物代金の半額を決済。(金消契約およびこの決済は銀行に出向かず郵送等で行いました。)3月下旬の完成後に2回目の決済で全額決済を行いました。 最後の建物決済は、銀行にて行いました。

その時に必要だった物は、

  • 実印
  • 通帳と通帳印
  • 土地の権利証

これらを用意し、銀行にて無事決済しました。

総じて、R社さんにはかなり色々無理をお願いしてやっていただきました。

狭い土地とはいえ、短期間で且つ内部もしっかり作っていただき、とても満足いく出来に仕上がりました。