住宅ローンを組んでから借り換えして金利を下げることができた話【体験談】


私が初めての住宅を購入したきっかけは ひとり暮らしを始めようと思った時でした。

最初はごく普通のパターンで賃貸住宅をさがしていました。

ふとしたきっかけでたちよった本屋で立ち読みしたマネー雑誌の記事、住宅ローンを組めば家賃並みの支払いで住宅が購入できるという内容でした。

具体的には考え方として、長期的なスパーンで見て30年ローンを組んでマンションを購入した場合、ローンを払い払い終わると自分の持ち物になり、以後何も費用が発生しなくなります。(実際にはマンションの場合、管理費、修繕積立金、固定資産税が発生)

一方、賃貸マンションに住み30年間毎月家賃を払い続けても何も残りません。

住宅は大きな資産であり、いざとなれば住宅を担保に銀行からお金を借りることもでき住宅という資産を所有していると社会的信用も大きくなります。

また結婚等でいらなくなった時に他人にかして家賃を稼ぐこともできます。

30年後に家賃なしで住宅を確保できるか、30年後も永遠に家賃を払い続けるか20、30代の選択の違いが将来こんな大きな違いになり、長い人生のスパーンで考えますと、老後年金生活になったときに、家賃を払うことは大きな負担になります。

上記のような具体的な内容でした。

その記事に出会って発想を大きく転換し、住宅購入にシフトチェンジし実際に購入に至りました。

あの記事に出会えなければ今の私はないといっても過言ではありません。

あの時賃貸住宅を選択し、そのまま家賃を払い続けていたら何ものこらなかっただろうと思うとぞっとした気持ちになります。

また、おそらく、住宅に興味を持ち、不動産の取引資格である宅建の資格取得にいたらなかったともおもいました。

シフトチェンジしてからは週刊住宅情報を毎週購入し、購入できる住宅を検索しました。

私の年収からどれくらいのローンが組めるかを目安として、立地等も考慮してターゲットを絞り、土、日を利用し現地に見学に行きました。

結果として、早く転居したい状況もあり、2週間で4件のマンションを見学し、奈良市内に3LDKのマンションを購入しました。

住宅を購入することは 賃貸と違って色々な労力と時間(たとえば購入、住宅ローンの借入に関する書類の作成等)がかかりますが、今後ビジネスマンとして行動していく上で基礎的な知識となりました。

労力と時間の具体的な内容ですが、マンションを購入した業者より必要書類の説明を受けまず、売買契約書、住宅ローンの契約書に印鑑登録をした実印が必要なことがわかり、まず実印の作成に取り掛かりました。

父親に相談したところ、一生ものであるので印鑑の専門店に行き、印相も鑑定してもらい、高価なものを購入したほうが良いというアドバイスもあり、印鑑の専門店に行き、鑑定していただきオーダー品を発注し1週間後に完成しました。現在も大事にして使用し続けています。

完成した印鑑を持って市役所に行き、印鑑登録をして印鑑登録証明書を発行してもらいました。

社会経験が浅い当時の私にとっては上記のことは大変な労力でした。

後の人生の中では印鑑登録証明書はあらゆる場面で必要です。

印鑑登録証明書を市役所に行ってとる度に最初に印鑑をオーダーし、印鑑登録をしたことをいまでも思いだします。実印を作成することは人生の中で大変大事なことです。

実印作成もひとつの例ですが、住宅を購入するための売買契約書を交わす行為が新鮮でマンション販売業者の宅地建物取引主任者から細かく説明を受け、実印を押印したことをいまでも鮮明に記憶しております。

契約書を交わすことが初めてだったので、社会人として良い経験になりました。

住宅ローンを組んで住宅を購入すれば、ローンを払い終えれば自分の所有物になりますが、賃貸の家賃はいくら払っても自分の所有物になりません。

今賃貸で家を探していらっしゃる方はぜひ、発想をかえて、住宅ローンを利用して購入を考えてみてはいかがでしょうか。

現在住んでいるマンション購入時に借りた住宅ローンについて

平成4年11月に契約し、平成5年3月より住み始めました。

購入価格3,250万円築3年の中古物件のため仲介手数料が100万で諸費用込みで 総額3,500万円の購入資金が必要でした。

その時の住宅ローンの借入金額は2,800万円でした。

3箇所の金融機関から借入しました。内訳は以下のとおりです。

  • 住宅金融公庫:1570万円・金利5.1%・返済期間25年
  • 年金福祉協会:1030万円ン黒金利4.8%・返済期間20年
  • オリコ:200万円・金利6.5%・返済期間30年
  • 年間返済金額160万円
  • 毎月7.5万円×12か月=90万円
  • ボーナス35万×2か月=70万円

上記が借り入れした住宅ローンの詳細です。

当時は民間の都市銀行の金利は7%~8%の状況でしたので、まず金利の低い住宅金融公庫、年金福祉協会を利用し、不足部分を民間の金融機関を利用するのが一般的な流れでした。

上記の年間返済金額160万円は何とか支払いできる金額でした。

ただ大きな落とし穴がありました。

築3年とはいえ、中古物件だったため、住宅金融公庫が25年、年金福祉協会が20年の返済期間の設定しかできませんでした。

新築は35年の返済期間設定ができました。

また最初の5年間は返済金額を低く抑える「5年ステップ」制度を利用していました。

5年後の平成10年3月より年間返済金額240万円になる予定でした。

  • 毎月11万円×12か月=132万円
  • ボーナス54万円×2か月=108万円

なんと年間返済金額が80万円もアップする設定でした。

返済期間が35年ではなく、25年、20年と短い期間設定で「5年ステップ」を利用すると上記のような事態になります。

5年後はかなりのピンチです。

今、住宅ローンの借り換えを5回経験した事を踏まえ、冷静に判断すると、当時はかなり無謀な判断をしたと深く反省しています。

住宅を購入する事に目が行きがちで、住宅ローンの返済について、しかも5年後の事を冷静に判断できなかったのが当時の状況でした。

マンションを購入するのは2回目でしたが、前回は新築のため35年の期間設定ができました。

1年後に賃貸に出し、5年以内に売却したために「5年ステップ」を強く意識していませんでした。

住宅ローンの借入の教訓です。

  1. ほしいマンションの金額に合わせて住宅ローンを設定してはいけない。
  2. 長期的な視点で返済できる予算の範囲で住宅ローンを設定する。
  3. 設定できる住宅ローンの予算の範囲内の金額でマンションを購入する。
  4. 住宅ローンの期間、金利の選択はかなり重要です。慎重に選択する。
  5. 長期的(20年、30年、35年)に返済が続くため、支払いを続ける覚悟が必要。
  6. 年収に対する年間返済金額を目安にする。20%以内が安全圏です。
  7. 景気に左右されるためボーナス支払いのウエイトをできるだけ少なくする。
  8. 1年分の年間返済金額分は手元余裕資金として必要。

どうやってピンチを切り抜けたか

住宅ローン借り入れをした当時は、当初5年間の年間返済金額160万円は強く意識していましたが、5年後に240万円になり80万円も大幅アップすることは意識していませんでした。

購入後、4年目に上記の件を強く意識し始めました。世の中の景気もあまり良くなく年収アップも見込めない状況もあり、ピンチをどのように乗り切ろうか考え始めました。

まず、住宅金融公庫、年金福祉協会の代理店で、ローンの支払口座にしているメインバンクのあさひ銀行(現 りそな銀行)にまず相談しました。

平成7年に起きた阪神大震災以後、倒壊したマンションの建て替え作業の大変さが報道された後にマンションの資産価値が落ちた状況もあり、借り換えについては、けんもほろろに 断られました。担当者の偉そうな態度は今でも忘れません。

相談するなかで判明したことがありました。ローンの残債が2720万だったことです。

4年間で160万円×4年分=640万円も返済をしたのにたった 80万円しか減っていませんでした。

期間の短い、「5年ステップ」を利用していたため、最初の5年間の返済金額はほとんどが利息部分の返済になっているために上記の状況になっていました。かなりのショックでした。

そうこうしている内に、自宅マンションのポストに第一勧業銀行(現みずほ銀行)のチラシ 「住宅ローンの借り換えのご案内」が入っていました。

「現在、高金利でお悩みの」「月々のご返済を減らしたい方」のキャッチフレーズが記載されていました。

すぐに担当者に電話をして、アポを取り、平日仕事の合間に訪問して相談をしました。

審査するので、源泉徴収票、登記簿謄本等の資料の提出依頼を受けたので、提出書類を用意し郵送しました。

回答が出たので、銀行に行き内容を確認しました。

期間設定30年・利3.85%・10年固定金利・融資金額2350万円

ローンの残債金額が2,720万円のため諸費用も含め、頭金400万円が必要との回答でした。

融資金額をもう少しアップできないか交渉しました。

メインバンクのあさひ銀行と住友銀行に設定しているカードローンの設定(合計200万円)の設定を外せば100万円アップの回答がありました。

結果として、頭金300万円を用意しましたが、2,450万円の融資を受けることができました。

期間は30年と長くなりましたが年間返済金額は140万になりました。

  • 毎月9万円×12か月=108万円
  • ボーナス16万円×2か月=32万円

当時の年間返済金額160万円より20万円も減らすことができました。

返済期間は30年と長くなりましたが、年間返済金額240万円なんてとても返済できる金額ではありませんでしたので何とか借り換えによりピンチを切り抜けることができました。

まさに第一勧業銀行(現みずほ銀行)は神様、仏様でした。 

住宅ローン借り換えを決断する時のポイント

借り換え時の最大のポイントは総返済金額です。

第一勧業銀行(現みずほ銀行)の住宅ローンに借り換えに成功し、年間返済金額を240万円から140万円に減らし、ピンチを切り抜けほっとしているところに信じられないようなすごい話が2年後に飛び込んできました。

大和銀行(現りそな銀行)が10年固定金利で2.5%の商品の販売を開始しました。

第一勧業銀行に借り換えた金利が、3.85%でしたので、マイナス1.35%と当時(平成11年6月)としては破格の金利でした。

マイナス1.35%がどれくらいすごい数字だといいますと、

  • 借入金額2450万円
  • 金利3.85%の場合・期間は30年・総返済金額は4,135万円
  • 金利2.5%の場合・期間は30年・総返済金額は3,485万円

マイナス1.35%の金利差が なんと650万円の差になります。

2.5%の金利の住宅ローンに借り換えることにより650万円の得になります。

上記と同条件で 期間のみが20年の場合400万円の差になります。

住宅ローンを借りている期間が長いほど、金利分を多く支払うので金利のマイナス分(1、35%)の効果が大きくあらわれます。

上記のように 総返済金額がどれだけ得になるかが、住宅ローンの借り換えを決断するかどうかの最大のポイントです。

総返済金額とは (借入金額)と(借入期間の総利息)の合計です。

早速、大和銀行の窓口に行き融資交渉をしました。

前回の第一勧業銀行では、頭金を300万円用意して何とか借り換えに応じてくれました。

今回は頭金を用意する余裕がないため、残債金額2,350万円の100%の融資で交渉し、審査の結果OKがでました。プラスだめもとで出した借り換え用の諸費用(50万円)もOKをいただき、総額2,400万円の融資を勝ち取ることができました。

年間返済金額も120万円なり、20万円ダウンすることができました。金利の差はすごいですね。

また毎月10万円の支払のみで、ボーナスの支払をなしにしました。

ボーナス支払がなくなってかなり楽な気持ちになりました。

ボーナスは会社の業績に左右され、固定給ではないので予定がたてづらいのがネックになります。

上記の2回目の借り換えは、今振り返ってみても、もっとも得をした借り換えでした。

1回目で、ピンチを切り抜け、2回目でローンを返済できる安心感を得ました。

最初に借りた住宅ローンを借り換えないでいたら、年間返済金額が240万円でしたが、2回借り換えることによって、120万円になりました。

2回目の借り換えを実施したあと、借り換えの大切さを身にしみて感じました。

また、住宅ローンの借入、資金計画は慎重にしないといけないとつくづく感じました。

交渉の中で感じたことは明らかに都市銀行(大和銀行は都市銀行の一角)の融資姿勢が変化していました。

当時の私のマンションの担保価値はおそらく2,000万円を割っていた状況でした。

以前の都市銀行では担保価値の80%までしか融資しないのが鉄則でした。担保価値を重要視する時代でした。

当時の時代背景が大きく関与していました。

バブル崩壊後、都市銀行は不良債権の処理に翻弄され、日銀も公定歩合を下げ続け、都市銀行救済の政策をとりつづけました。

上記時代背景の中、都市銀行は企業融資より安全な個人対象の住宅ローンに力を入れ始めたため、また当時の大和銀行は都市銀行の中でも倒産危険度ナンバーワンだったので、後に倒産、上記のような破格の条件を打ち出してきたとおもいます。

マンションの担保価値で融資するのではなく、個人の支払能力を重視するようになりました。

支払能力があれば、担保価値の200%でも貸出をしてくれる時代になりました。

住宅ローン返済方法の選択

返済方法は2種類の制度があります。「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

「元利均等返済」とは、毎月の返済金額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方法です。

「元金均等返済」とは、借入元金を返済回数で割った金額に残高に対する利息を上乗せして返済する方法です。

「元金均等返済」は当初返済金額が多くなりますが、総返済金額は少なくなります。

「元利均等返済」は全期間返済金額が一定ですが、総返済金額は多くなります。

具体例
  • 借入金額2,450万円・返済期間30年の場合
  • 「元利均等返済」は 総返済金額3,485万円
  • 「元金均等返済」は 総返済金額3,371万円
  • 差額114万円

「元金均等返済」を選択すれば114万円の得になります。借り換えの諸費用分が浮く計算になります。

ただ当初の年間返済金額が142万円で「元利均等返済」に比べ26万円高くなります。

だんだん安くなり、13年目に「元利均等返済」と同額になり、それ以後は年々減っていきます。 総返済金額は 114万円の差になります。

上記の件は、たしかに総返済金額は114万の得になりますが、当初の金額が多くなりますので、余裕資金がある場合、共働きで当初余裕がある場合はお奨めできますが、余裕がない状況であれば、「元金均等返済」を選択しない方が無難です。

私の場合は5回目に借り換えた今の住宅ローンでようやく「元金均等返済」にしました。

ただ、長期的に考えると、得になるのは事実ですので、借り換える時は選択の項目として考えるべきだとおもいます。

借り換え時の保証料について

借り換えを決断する時の最大のポイントは総返済金額の差額金額であると上記で詳細説明しましたが、差額金額が100万円前後であれば借り換えしない方が良い場合もあります。

借り換え時に必要な諸費用が総返済金額の差額金額を上回った場合は、当然借り換えをしない方が良いです。

諸費用の中で一番大きなウエイトを占めるのは保証料です。

保証料とは、通常ローンを借りる場合「連帯保証人」が必要になります。

通常「連帯保証人」の肩代わりをしてくれる「保証会社」を利用しています。

この「保証会社」に、住宅ローン借入時に支払うのが「保証料」です。

金融機関はマンションに抵当権を設定し、なおかつ、ローンを借りる人に「保証料」を支払わせローンが焦げ付いた時の保全を2重に行っています。

通常、この「保証会社」は金融機関のグループ企業であり、住宅ローンビジネスと保証ビジネスで金融機関は2重の利益をあげているのが現状です。

保証料を支払っているので、住宅ローンが支払えなくなった時に「保証会社」が肩代わりしてくれるわけではありません。

住宅ローンが焦げ付いた時は債権が金融機関から保証会社に移るだけで、保証会社から残債の返済は住宅ローンを借入していた人に求めてきます。

金融機関が住宅ローンの焦げ付きの時の保険料を、考えかたですが、本来金融機関が払うべきことなのに住宅ローンを借りる人に負担させているのが実情です。

これは借金をする時の弱みで、借りたいがために泣く泣く受け入れているのが現状です。

初心者の人は実情をわからないままに支払をしているのが実態です。

上記の保証料の金額は信用度合いと借入金額、期間によって決まります。

借入期間分の保証料は契約する時に、全期間分前払いで支払をします。

私の場合、最初に借り換えを実施した時は50万円(借入金額2,450万円)

2回目48万円(借入金額2,400万円)、3回目39万円(借入金額2,200万円)

借入金額も多く、期間も長く、今より年収も少ないため上記の金額でした。

最後の借り換え時は1,500万円 期間13年になったため13万円になりました。

保証料は通常借り換えた時は、契約時に支払った保証料の残期間分は手数料を引かれて戻ってきます。

私の場合2回目の48万円は27万円戻ってきました。借入期間の設定は28年保証期間(実際に借入していた期間)は4年間です。

また、最近の商品では、「保証料ゼロ」を打ち出している金融機関もあります。

実際私も、4回目に東京三菱に借り換えた時、上記の「保証ゼロ」のキャンペーンがあり、そのメリットがあったため借り換えた経緯があります。

借入金額1880万円・借入期間18年・保証料26万円

上記保証料がゼロの条件でした。

上記の条件は、年収に対する年間返済金額20%以下が条件でした。

年間返済金額が120万円でしたので、年収が600万以上あればOKでした。

上記の条件はクリアできました。

保証料は住宅ローンを借りる人の返済能力、過去に遅延がないか等信用力を調査し金額が決定されます。

上記の件で過去5年間の住宅ローンが引き落としされている履歴が記帳されている通帳のコピーを提出しました。

信用調査を実施し、住宅ローンを支払える能力が充分にあると判断したため「保証ゼロ」になったとおもいます。

ただ「保証金ゼロ」を目玉にしているネットバンクもありますが、「保証料ゼロ」でも他の諸費用が高くトータルコストでは得にならないケースもありますので慎重に判断すべきです。「保証金ゼロ」に騙されてはいけません。

他の諸費用について

団体信用生命保険について

金融機関から住宅ローンを借入した人が死亡(高度障害)した時に、保険会社が借入金額を金融機関に支払をする保険のことです。

残された家族を救済する為の保険です。金融機関は必ず加入させます。

借入している人にとっては、借入金額分の生命保険に加入していることになります。

考え方ですが、上記の団体信用生命保険に加入している間は、余分に生命保険に加入する必要はありません。

家族の為に5,000万円の生命保険が必要とすると、3,000万円の住宅ローンの団体信用生命保険に加入していると残り2,000万円分の生命保険に加入すれば良いことになります。

上記保険金は、メガバンクの場合はほとんど、住宅ローンの金利に含まれています。

金利の安さを打ち出しているネットバンクでは、別に支払うケースがありますので注意が必要です。

私の場合、すべての借り換えについて、上記の保険料はすべて金利に含まれていました。

抵当権抹消、抵当権設定の登記費用について

抵当権とは、住宅ローンを借入して購入したマンションに金融機関が設定する権利です。

借入している人が返済不能になると、競売にかけ、債権を回収する権利のことです。

借り換えする時は、返済をする金融機関の抵当権の抹消、今から借入する金融機関の抵当権の設定を同時に実施します。

通常、上記の件は司法書士に依頼して実施します。

借り換え時は、借入金額の融資実行日に同時に登記しないといけません。

融資実行日、当日、司法書士に依頼して、返済をする金融機関に行っていただき、抵当権抹消登記の為の書類を受け取ってもらい、登記所に行って登記するのが流れです。

同時にこれから借入する金融機関の抵当権設定も依頼します。

上記の司法書士に支払う費用は、登録免許税、印紙税、報酬額を含め15万円前後です。

抵当権を抹消する金融機関が1社であれば上記金額です。

私の場合、最初の借り換えの時は、3社の抵当権の抹消の必要がありましたので20万円必要でした。

住宅ローン事務手数料について

通常3万円が一般的な価格です。

上記も金利の安いネットバンクの場合、高額になるケースがあるので注意が必要です。

その他

金融機関の住宅ローンの窓口に行き、直接融資担当者と交渉すると、色々な優遇措置(金利をマイナスしてくれる)がある可能性がありますので粘り強く交渉すべきです。

公開できない優遇措置があります。

私の場合、東京三菱の時、埼玉の家 子育て応援プランがあり、マイナス0、1%の優遇を受けることができ、更にJAの時、JAカード加入で、マイナス0.1%の優遇を受けました。

給与振り込み口座、公共料金の引き落とし口座に指定すると優遇されるケースもあります。

0.1%でも、借入金額、借入期間によって大きい金額の差額になりますので、粘り強く金利の値引き交渉はすべきです。

まとめ

借り換え検討時は メガバンク、地域の信用銀行、ネットバンク、JA等最低3社の見積をとり比較検討すべきです。

住宅ローン借り換え時、最初に検討するのは総返済金額の差額金額です。

差額金額があるから、即決断して良いわけではありません。

諸費用(保証料、事務手数料、登記費用等)の総額を事前に調査し比較検討します。

諸費用の総額を差し引いても、なおかつ、総返済金額の差額金額にプラスがありましたら決断してOKです。